Thời gian gần đây chúng tôi thấy rất nhiều khách hàng hỏi và thắc mắc về vấn đề phí bảo trì chung cư.
Hôm nay tôi sẽ có một bài viết về vấn đề này. Mong rằng thông qua bài này Khách hàng có thể hiểu hơn
về ”Phí bảo trì chung cư”

Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư
có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện
tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng
chung thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn
hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế
đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý
để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”

Bên mua phải đóng góp phí này trước khi nhận bàn giao chung cư căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày
kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư căn hộ).

Quỹ bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm
duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất…

Cũng theo luật định, trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các
Chủ sở hữu – tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp
của cư dân.

Phí bảo trì do Chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư
(sau khi đã thành lập) để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.


Ai là người nộp phí bảo trì?

Vấn đề pháp lý đặt ra là người mua nào sẽ là người đóng khoản phí bảo trì này cho chủ đầu tư trong
trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ được chuyển nhượng nhiều lần? Trên thực tế có rất nhiều dự án
nhà chung cư, bên mua sau khi mua bán xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng lại các căn hộ
chung cư này cho những người khác trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, thế nên người mua căn hộ
nào sẽ là người phải đóng khoản phí bảo trì 2% này? Là người mua ký hợp đồng đầu tiên với chủ đầu tư?
hay là những người được chuyển nhượng tiếp theo?

Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ về vấn đề này dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư đã áp dụng tùy

tiện việc thu phí. Có chủ đầu tư thì thu một lần ngay khi ký hợp đồng với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư
lại thu khoản phí này đối với người sở hữu căn hộ trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, có chủ đầu tư
lại cho người sử dụng căn hộ đóng nhiều lần sau khi chung cư được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên theo khảo sát từ một số nhà đầu tư chuyên bán căn hộ thì hầu như các chủ đầu tư đều thu
khoản phí này khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua đầu tiên. Trong hợp đồng thường có điều
khoản bên mua sẽ đóng khoản phí bảo trì chung cư 2% khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư về việc nộp
phí bảo trì (khi tòa nhà đã hoàn thiện xong và đưa vào vận hành). Tức là người nào sở hữu căn hộ khi tòa
nhà được đưa vào sử dụng sẽ là người phải nộp phí bảo trì. Việc người mua đầu tiên sau đó muốn chuyển
nhượng lại cho những người tiếp theo thì phải chuyển nhượng luôn cả phần nghĩa vụ phải đóng phí bảo trì
chung cư, chủ đầu tư chỉ việc xác nhận cho các bên ký kết hợp đồng.



Quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư như thế nào?

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong
thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ
được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở
hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà
chung cư lần đầu đề bầu ra Ban quản trị. Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư,
quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng.
Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử
dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì
phần sở hữu chung của chung cư.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính
phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần
giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Quy định này nhằm
bảo đảm các căn hộ khác khi không được chủ đầu tư bán hết, tức là không đưa vào sử dụng hay do
chủ đầu tư sử dụng thì cũng phải đóng phí bảo trì chung cư như những căn hộ khác. Tuy nhiên, quy
định này dường như khó thực thi trên thực tế vì khó mà đòi chủ đầu tư tự nguyện nộp các khoản này
một cách dễ dàng.

Theo quy định, chủ đầu tư là người sẽ thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên giá trị mỗi căn hộ từ người
mua. Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban
quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị quản lý, cùng với
2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư
khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không
chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Khi chủ
đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị thì Ban quản trị cũng chỉ biết đòi
chủ đầu tư hết lần này đến lần khác.

Trên thực tế trong một số trường hợp, do chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao, Ban quản trị chung cư đã
phải gửi đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn. Xét về mặt
pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư
thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung
cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.


Thu phí bảo trì khi hết thời hạn bảo hành chung cư hoặc giãn thu

Thông thường các chủ đầu tư khi đưa các chung cư vào sử dụng đều có bảo hành trong thời gian vài năm.
Trong khi đó, khoản tiền bảo trì chung cư theo quy định chỉ được phép sử dụng vào việc bảo trì phần
sở hữu chung của chung cư khi hết hạn bảo hành của chủ đầu tư. Do đó có thể thấy rằng, việc quy
định thu phí bảo trì chung cư ngay khi mua bán căn hộ là chưa cần thiết, gây thêm khó khăn cho
người dân. Nếu như tiến hành việc thu phí bảo trì chung cư khi hết hạn bảo hành có thể giảm gánh
nặng cho người dân khi vừa phải mua chung cư với một số tiền lớn, việc đóng thêm 2% phí bảo trì
chung cư trên giá trị mua thực sự là một số tiền không nhỏ. Giả sử căn hộ chung cư trung bình
khoảng một tỷ thì người mua phải đóng phí bảo trì 20 triệu. Với người có mức thu nhập trung bình thì
20 triệu cũng là một khoản đáng kể. Hơn nữa nếu thu phí bảo trì chung cư khi hết thời hạn bảo hành
sẽ tránh được việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của người dân làm của riêng hoặc dùng vào
việc khác, tránh được các tranh chấp không cần thiết.

Chia sẻ khó khăn với người mua nhà, hiện nay, một số chủ đầu tư cũng đã cho phép người mua chung cư
tiến hành đóng phí bảo trì chung cư làm nhiều lần trong nhiều năm. Điều này đã làm giảm thiểu phần
nào khó khăn cho người mua nhà và được sự ủng hộ rất lớn từ người mua nhà. Thiết nghĩ, pháp luật
nên quy định theo hướng cho phép người mua nhà được đóng khoản tiền phí bảo trì chung cư trong
nhiều năm thành nhiều lần hoặc tiến hành đóng khi hết hạn bảo hành chung cư của chủ đầu tư. Việc
quy định linh động như vậy sẽ tránh được các tranh chấp không cần thiết trong thời buổi khó khăn
hiện nay cũng như giúp người dân giảm thiểu khó khăn tài chính, đóng nhiều lần thay vì một lần.